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更新日：2025年5月15日
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目次
市街化調整区域における建築に関する事務について
市街化調整区域における開発行為等の規制
市街化調整区域内では、許可不要とされているものを除き、開発許可又は建築許可を受けなければ建築行為等を行うことができません。
都市計画法では、無秩序な乱開発や不良市街地の形成を防止するために、市街化区域と市街化調整区域という区域区分制度を設け、段階的かつ計画的な市街化を目的としていますが、これを担保するものとして創設されたのが、開発許可制度です。
このうち市街化調整区域は「当分の間市街化を抑制する区域」とされ、都市計画法に定められたものを除き開発行為及び建築行為を制限することとしたものであります。
市街化調整区域内で可能な開発・建築の例
- 農林漁業の用に供する建築物及び農林漁業従事者の住宅のための開発行為
- 公益上必要な建築物の建築を目的とするもの
- 国・都道府県、指定都市、住宅公団等が施行主体となって行うもの
- 市街化調整区域内に居住する人の日常生活のため必要な店舗等
- 周辺で産出される農林漁業生産物の加工施設
- 農家等の分家住宅、公共事業による収用移転等
市街化調整区域の決定以前から宅地であった土地（既存宅地）における開発許可及び建築許可について
既存宅地制度の廃止に伴う特例措置について
改正都市計画法により、平成18年5月17日までの既存宅地の経過措置期間が終了しました。しかしながら、富士市においては、当分の間、下記の基準を満たすものに限り、富士市開発審査会立地基準により許可を受け建築することができます。
- 対象とする土地
改正前の都市計画法第43条第1項第6号ロに規定する確認を受けた土地、又は市街化調整区域に関する都市計画が決定される際に宅地であったことが公的な資料により証明できる土地で、引き続き宅地である土地。 - 予定建築物の用途
第二種低層住居専用地域に建築できる建築物。 - 予定建築物の規模
建ぺい率60%以内、容積率200％以内であること。 - 予定建築物の高さ
最大高が10メートル以下であること。 - 敷地規模
区画の分割を行う場合は、1区画の最低面積を200平方メートル以上とすること。
※第二種低層住居専用地域で建築できるもの
住宅、共同住宅、兼用住宅（非住宅部分の床面積が50平方メートル以下で、
延べ床面積の2分の1未満）、一定の店舗・飲食店（延べ床面積150平方メートル以下で、2階以下）など。
市街化調整区域内の土地建物に係る都市計画法の許可等の情報の取り扱いについて
1.個人情報に係る照会について
土地対策課の窓口において、当該土地建物の所有者本人の委任状（別記様式）を提出する場合に限り、次の（1）から（6）の事項について協議に応じます。なお、照会を求める場合、当該土地建物の所在を全部事項証明書及び公図によって特定する事が必要となります。
- （1）当該土地建物の所在地番
- （2）当該土地建物の面積
- （3）都市計画法第43条建築許可年月日、番号
- （4）都市計画法施行規則第60条適合証明年月日、番号
- （5）予定建築物等の用途
- （6）その他許可、証明に係る事項
2.既存宅地に関する事項について
既存宅地に関する事項（確認の有無、確認番号等）については委任状の提出は不要といたします。
3.電話照会について
開発許可制度にかかる一般的な事項についてのみ回答いたします。
（特定の土地建物の照会は上記1、2ともに不可といたします。）
4.施行期日
この取扱いは、平成17年11月1日から施行します。
なお、都市計画法第29条開発許可に関する情報については、開発登録簿の閲覧により対応いたします。
「現況有姿分譲」「菜園分譲」の土地を購入される方へのご注意
市街化調整区域の土地を「現況有姿分譲」または「菜園分譲」などの名称で、購入者を募集する、あるいは土地の権利を販売するという広告を見受けます。
このような土地では、都市計画法などの規定により建築物の建築が制限されています。簡易なものであっても、「建築物」にあたるものを設置・建築した場合は、都市計画法違反になります。
市街化調整区域の土地を購入される際には、事前の相談をお願いします。
※現況有姿分譲とは
現況有るがままの姿で土地を販売することをいいます。単に権利上で区画に分ける場合と、実際に区画分筆が行なわれている場合の双方が有るようです。
家庭用菜園や資材置き場などの土地利用は可能ですが、原則として、建築物を建築したり、プレハブ建物・ミニハウス等を設置したりすることはできません。
よくある質問Q&A
市街化調整区域内で住宅宿泊事業を御検討の方へ
市街化調整区域内で適法に建築されている住宅の中には、農家用住宅や分家住宅等の使用者が限定される「属人性」を有する住宅があります。
富士市内において、住宅宿泊事業者が居住しない住宅（空家）で住宅宿泊事業を行うことは、「属人性」が維持されないこととなり、都市計画法に違反することになりますので御注意ください。
電話でのお問い合わせについて
公務遂行における質の向上等を図るため、通話内容を録音させていただく場合があります。