評価のしくみ

固定資産(土地)評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目

地目は、田および畑（合わせて農地といいます）、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地をいいます。
固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の土地の利用状況によります。

地積

地積は、原則として土地登記簿に登記されている地積によります。

地目別の評価方法

1.宅地の評価方法

市街化区域

利用状況等に基づいて用途地区を区分
↓
状況が類似する地域ごとに細分化し、各地域につき1ヶ所主要な街路を選定
↓
主要な街路に接する宅地の中から、標準宅地を選定する
↓
標準的な宅地の接する街路、およびその他の街路の路線価の付設
※地価公示価格,都道府県地価調査価格および不動産鑑定士による鑑定評価価格の活用
↓
路線価を基礎とし、立地条件、利用方法及び現況に基づいて各筆の評価

市街化調整区域

利用状況に基づいて地区を区分
↓
標準的な宅地の選定
↓
標準的な宅地の価格の設定
※地価公示価格,都道府県地価調査価格および不動産鑑定士による鑑定評価価格の活用
↓
標準的な宅地の価格を基礎とし、立地条件、利用方法及び現況に基づいて各筆の評価

2.農地,山林の評価方法

原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格に比準して評価します。ただし、市街化区域農地や農地の転用許可を受けた農地などについては、状況が類似する宅地などの評価額を基準として求めた価額から、造成費相当額を控除した価額によって評価します。

3.原野,雑種地などの評価方法

宅地、農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づくなどの方法により評価します。

評価替え

評価替えとは、3年に1度の評価の見直しのことで、このとき決められた価格は3年間据え置かれます。この基になる年度を基準年度といい、令和3年度が基準年度にあたります。なお、土地については、令和4年度・令和5年度において地価が下落しているときは、基準年度の価格を修正できることとされています。