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土地区画整理事業Q&A

土地区画整理事業Q&A

◆ 土地区画整理事業は誰が行っているのですか?

区画整理はその土地の特長や状況によって、事業を施行する者が異なります。施行者が変われば、事業の認可者や事業によって選ばなければならない役員等も異なります。 ちなみに、現在富士市で行っている区画整理は、土地区画整理組合施行と市(地方公共団体)施行のみです。

施行者 施行方法
個人 土地所有者または借地権者が、一人または数人の共同で施行
土地区画整理組合 土地所有者または借地権者が、7名以上で土地区画整理組合を設立した上で施行
地方公共団体 都道府県や市町村が、都市計画で定めた区域において都市計画事業として施行
行政庁 国土交通大臣や都道府県知事、市町村長が施行
公団・公社 都市基盤整備公団や地域振興整備公団、地方住宅供給公社が施行

◆ 地方公共団体施行の場合、住民の反対があっても、行政側が一方的に実施することができるのですか?  

  組合施行の場合、施行の大前提となる組合設立に法律上、権利者の3分の2以上の同意が必要などの制約がありますが、地方公共団体施行の場合、このような法律上の制約はありません。 ただし、地方公共団体施行では、都市計画事業として施行されますので、その都市計画の決定に当たっては、公告、縦覧、意見書の提出など民主的な手続で進められます。事業を開始する際に権利者の同意を特に確認する手続きは法令には定めていませんが、区画整理は地域住民の公共の福祉に寄与することを目的とし、また、事業の内容が個人の財産にかかわり、将来の生活設計にも関係することから、説明会などを開いて地権者の理解と協力を得るとともに、事業計画の決定や換地計画の認可に先立ち計画案を公衆に縦覧し、利害関係者は意見書を提出できることになっています。 なお、事業認可後は、地権者の中から選ばれた委員などで構成される土地区画整理審議会の意見を聴いたり同意を得ながら、民主的に事業が進められます。

◆ 自分の土地が計画道路や公園にかからなければ、事業に直接関係ないのではありませんか?

計画道路や公園などの公共施設を整備する場合、それらの施設が地区の生活体系に大きな変化を及ぼす可能性があります。まちづくりの面から様々な問題を解決し、地区全体の未来を考えて行うのが土地区画整理事業です。区画整理ではその地区の地権者全員の受益に応じた負担で事業を行います。 つまり、区画整理においては、換地手法によって個々の宅地を移動させながら、減歩による土地を公共施設用地や保留地として必要な位置に集めて生み出すことになるため、自分の土地が計画道路や公園にかかるか否かにかかわらず地区内の権利者全員に参加していただくことになります。 ただし、不要な移転を極力避けることが事業の早期進行などにもつながるため、事業の当初に作成される換地設計では、より移転を少なくしていきます。

◆ 建物を移転する場合、補償してもらえるのですか?  

仮換地が指定され、整理前の土地にある建築物その他の工作物または樹木等を仮換地へ移転する場合には、移転に通常必要と認められる費用は施行者が補償します。 また、移転期間中に必要な仮住まいの費用や商売をされている方の移転期間中の休業補償など、区画整理が原因で生じた損失は適正な算定のもとに補償されます。

◆ 事業が始まって、いつになったら建物が建てられるのですか?

事業の施行中に無計画、無統制に建築を行うと事業の進行の支障となる場合がありますので、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければなりません。特に、仮換地指定前の建築や建物移転は事業の支障となる恐れが多いため厳しく制限されますが、仮換地指定が行われた後なら、区画整理事業に基づく各種工事などとの調整のうえ建物を建てることができます。

◆ 借地権などの所有権以外の権利は土地区画整理事業が行われるとどうなるのですか?

  区画整理は従来の様々な権利関係を事業施行後も継続させる事業ですから、借地権については目的となる土地が換地されればその換地上に権利が存続します。その他の土地に関する権利も同様です。ただし、地役権はその土地の立地などに左右される権利であることから、原則として従前の土地に残ります。
 なお、これらの権利で未登記の権利については、施行者がそれを知ることができないため、そのままでは権利者に適切な配慮が行えない恐れがあることから、施行者に申告しなければなりません。

◆ 税金の優遇措置はあるのですか?

  区画整理の換地処分により、従前地の譲渡と換地の取得が同時に起こりますが、譲渡に対する所得税と換地に対する不動産取得税は課税されません。
  また、清算金による調整が行われる場合がありますが、この清算金が交付の場合については、5,000万円の特別控除が認められています。建物移転の必要があり、施行者から移転補償金が支払われた場合にこれを移転の費用に充てれば、課税はされません。(移転をせず、取り壊した場合でも、対価補償金として扱われるので、5,000万円控除の適用などがあります。)

◆ 地区計画や建築協定とはどのようなものですか?土地区画整理事業とどのような関わりがあるのですか?

  地区計画とは地区の状況や特性に応じて宅地周りの道路、公園などの配置や建物の敷地面積、用途、建ぺい率、容積率、壁面の位置等に関するきめ細やかな計画を策定し、この計画に基づいて必要な建築行為、開発行為等の誘導及び規制を図る制度で、地区計画は都市計画として定められます。
  建築協定とは、住宅地としての環境や商業地としての利便性を高度に維持増進するため、土地所有者や借地権者が一定の区域を定め、その区域の建物の詳細(敷地や位置、構造、用途、形態、意匠、建築設備に関する基準など)について一定の取り決めをするものです。建築協定を結ぶためには、土地所有者及び借地権者の全員合意のもとに知事等の認可を受けなければなりません。
  地区計画や建築協定は、主に建築行為の規制誘導をすることで、良好なまちづくりを行おうとする制度です。同じように良好なまちづくりを基盤整備の面から行おうとする土地区画整理事業と併せることでその効果は最大限に発揮されます。というのも、区画整理は、事業の実施に伴い大変多くの建築活動が誘発されることから、建築の時点でこのような定めに沿っていただくことで、良好な市街地の形成が無駄なく行われるからです。

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お問い合わせ

市街地整備課(市庁舎6階南側)

電話:0545-55-2797 
ファクス:0545-51-0475
メールアドレス:to-shigaichi@div.city.fuji.shizuoka.jp

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